¿Qué es un Lien y qué es un Lis Pendens bajo la Ley de Florida? Explicación Importante para Propietarios, Contratistas y Compradores

En Florida, los términos lien (gravamen) y lis pendens (aviso de litigio pendiente) son herramientas legales de uso frecuente en litigios de construcción, litigios de bienes raíces, foreclosures inmobiliarios y disputas sobre propiedad. Aunque se confunden con frecuencia, cumplen funciones distintas y están regulados por diferentes disposiciones legales.

(i) El lien es un derecho legal que un acreedor —por ejemplo, un contratista, subcontratista, proveedor de materiales o acreedor judicial— obtiene sobre una propiedad como garantía de una deuda o cumplimiento de una obligación. En Florida, los construction liens están regulados principalmente por el Capítulo 713 de los Estatutos de Florida, y los judgment liens por el Capítulo 55. Para que un lien sea válido, debe cumplir con requisitos estrictos de presentación, notificación y plazos, incluyendo la entrega de notificaciones previas (Notice to Owner) y el registro formal en los registros públicos del condado.

(ii) El lis pendens es un aviso público, regulado por el Estatuto de Florida §48.23, que se presenta en los registros oficiales para advertir que existe un litigio en curso que afecta el título o la posesión de un bien inmueble. Es común en demandas de foreclosure, litigios de títulos de propiedad, disputas por incumplimiento de contratos de compraventa y reclamaciones derivadas de litigios de construcción. Aunque no crea un derecho de cobro, su efecto es impedir que la propiedad se transfiera libre de litigios, lo que en la práctica congela la venta.

(iii) ¿Quién puede presentarlos? Un lien puede ser presentado por cualquier acreedor con una reclamación legítima que cumpla con la ley, incluyendo contratistas y proveedores en casos de construcción. El lis pendens lo presenta la parte demandante en un litigio real que involucra derechos sobre la propiedad.

(iv) Requisitos legales. El incumplimiento de los requisitos formales (plazos, contenido, notificaciones) puede invalidar un lien o un lis pendens. En el caso de un lien de construcción, no presentar el Claim of Lien dentro del plazo legal puede hacer perder el derecho a cobrar. Para un lis pendens, la demanda subyacente debe estar directamente relacionada con el derecho de propiedad.

(v) Consecuencias de presentarlos sin base legal. Registrar un lien o un lis pendens falso o sin fundamento puede resultar en demandas por daños, sanciones judiciales y obligación de pagar honorarios de abogados a la parte afectada. En el caso del lis pendens, el tribunal puede cancelarlo y sancionar al responsable.

(vi) Impacto en la venta de la propiedad. Una propiedad con un lien o lis pendens en Florida es difícil de vender y suele perder valor de mercado, ya que compradores y prestamistas evitan propiedades gravadas o en litigio. Esto puede forzar a vender con pérdidas significativas o a posponer la transacción indefinidamente.

(vii) Pasos a seguir. Si su propiedad está afectada por un lien o lis pendens, o si planea presentar uno, lo más importante es (a) confirmar la base legal, (b) evaluar riesgos y (c) consultar inmediatamente con un abogado especializado en litigios de construcción y litigios inmobiliarios en Florida. En CMD Attorneys podemos evaluar su caso y diseñar la estrategia más efectiva para proteger sus derechos.

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